根据国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》，我国将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并按计划在2014年上半年试行推广。这项试点性举措很快引发舆论的高度关注。

　　近日，华师大6位大学生历时4个月完成《以精算模型为核心的中国反向抵押贷款养老模式探索》课题报告，该报告调查发现，有无子女是影响老年人参与以房养老意愿的最主要原因。考虑到全国无子女老人超过1000万，即便只考虑无子女老人这一群体，以房养老的实施仍然是必要的。

　　六成老人拥有独立产权 上海试点倒按揭条件初备

　　89.5%的老人月收入3000元以下，逾六成老人拥有独立房屋产权，无子女老人中19.1%愿意参加倒按揭……根据这份正在参加“挑战杯”全国大学生课外学术科技作品竞赛的课题调研，在上海实施倒按揭的基础条件已初步具备。

　　历时4月样本1400份

　　21岁的陈吉，是华东师范大学统计学的大三学生。去年上半年，他和同学们开始走进闵行区失独老人，提供志愿者服务。大家在与老人的交流中发现，他们虽然手中握有多套房产，生活却过得并不如意。

　　有什么办法能让失独老人未来的生活更有保障？怀揣着这个朴素的想法，同学们展开研究，发现了“倒按揭”这一在国内仍算是新鲜事物的概念。最终，6位华师大的本科毕业生历时4个月，完成了一份名为《以精算模型为核心的中国反向抵押贷款养老模式探索》的上万字课题报告。

　　“倒按揭”，又称反向抵押贷款。当老年人达到规定年龄之后，将自己拥有的独立产权房抵押给金融机构获取贷款。贷款期间，金融机构根据不同的业务方案，定期或者不定期放款，直至贷款者去世或者永久离开房屋。此时，金融机构将房屋收回，以此作为偿还贷款凭证的金融模式。

　　课题以50周岁以上人群为调查对象，选取静安、普陀及宝山分别作为核心城区、核心城区边缘区及近郊区的代表，展开问卷调查。样本总量为1400份，其中有效样本1288份。在此基础上，他们又以典型性、代表性为原则，选取30个样本进行深度访谈。

　　19.1%无子女老人可接受

　　这次长达4个月的调研，直观地反映出了老年人对养老保障的实际需求。

　　从收入来看，被访者中月收入在3000元以下的最多，占总数的89.5%。收入在3001—5000元的占总数的7.2%。5000元以上的占总数的最少，为3.3%。

　　对于受访的1400位老人而言，养老金是主要经济来源，占83.4%。其次是房屋出租，占样本总量的5.4%。而靠工作收入和城镇无保障补贴的，分别占总数的2.8%和2.1%。只有0.3%和0.2%的老人，其收入来源为证券交易收入和商业保险金。

　　而在老人对倒按揭的接受程度上，有子女群体不愿意参加反向抵押贷款项目的比例高达80.3%，相比之下，无子女群体中有55.3%不愿意参加；而无子女群体中愿意参加反向抵押贷款项目的比例为19.1%，也明显高于有子女群体的7.5%。考虑到全国无子女老人超过1000万，即便只考虑无子女老人这一群体，以房养老的试点仍然是必要的。

　　62.3%老人拥有独立产权

　　“调查也证明，上海的大部分老人符合倒按揭的房产要求。”陈吉解释，被访老人中有62.3%的老人拥有独立房屋产权，不拥有房屋产权的仅占37.7%。

　　上海财经大学发展规划处处长、投资学教授应望江告诉记者，在上海实施倒按揭贷款的一些基础条件已初步具备。一方面，上海大多数住房的产权是清晰的。其次，上海的金融机构有充裕的资金实力，贷款周期的可精算化将有效降低房产倒按揭贷款的风险。同时，上海房产价格保持稳中趋涨的预期可以增强金融机构的信心。

　　此前，上海银行主办了一场“倒按揭”业务研讨会，市民政局是支持单位。研讨会上，复旦大学经济学院教授封进也指出，国内城乡独自居住的老人家庭已分别达到49.7%和38.3%；而中国城市自有住房拥有率为85%，高于美国、日本等；城市拥有2套以上住房的家庭占比约19%；随着医疗技术的发展和劳动力短缺，老年人医疗护理费用会更快速增长。“这些都将刺激倒按揭需求的增长。”

　　反思

　　2007年至今仅6例成功现有模式难过儿女关

　　此前国内多个城市曾试点“以房养老”，均以失败告终。其中，上海试点仅6例成功，最后只得悄然暂停。

　　面对老人的实际需要，以房养老推行为何困难重重？根据调研，将房子传给后代的传统养老观念成为最大绊脚石。此外，政策存在真空、现有产品设计不尽合理也是试点要直面的挑战。

　　八成有子女老人不愿参加

　　“传统观念是以房养老被接受的最大障碍。”陈吉感叹。

　　课题组在闵行区吴泾镇和江川路街道各进行了深度访谈。让大学生们印象深刻的是，大部分老人手中都握有两三套房产，每月收入却只有一两千元。即便是这样，愿意将房产抵押出去的人少之甚少。

　　“你这个方案，在万不得已的时候才能适用。”一位老人直截了当地对陈吉说：“除非是家庭关系僵得不得了了，要和子女打官司、断绝关系，我们才会想到这一点。”

　　原来，几乎所有老人都在自己的房产证上加了子女的名字。不少人坦言，如果今后不把房子留给孩子，“心里过不去”。

　　学生们的调查也显示，受教育程度、年龄、收入情况等三大因素对老人是否参加以房养老的影响并不明显，而有无子女这一因素却影响显著。据悉，有子女群体不愿意参加的比例高达80.3%。

　　此外，对倒按揭的不熟悉、未来房价是否波动、金融机构是否“靠谱”等因素，也让老人们不敢轻易接受以房养老。

　　政策真空亟待明确

　　政策的真空，则是以房养老在国内步履艰难的另一项重要原因。

　　调研来自老人和金融机构的反馈均显示出，国内70年土地使用权的问题最受关注。特别是金融机构担心，收到老人的房子，还没来得及卖出，其土地使用权就到期了。按目前的普遍说法，土地使用权到期后可能会续期，但如果届时还需要缴费，金融机构将承担一定的损失。

　　随之而来的，还有一系列看似细微的规定。“比如在国内，产权比合同法更有合同效力。”小陈解释，当下的法律环境下，即便合同中写明老人过

　　世后产权要给金融机构，但产权比合同法效力大，一旦老人违约，金融机构就可能出了钱又拿不到房。

　　现有模式考虑老人少

　　大学生们还对国内现有的“以房养老”模式进行了梳理。结果同样引人深思。

　　此前，北京、上海、南京、杭州的城市都曾试行过各自的“以房养老”模式。中信银行也曾推一项养老按揭产品。不过，这些模式最终都失败了。以上海为例，市民政局曾披露，从2007年推行多年仅成功6例。

　　在学生们看来，导致这些模式失败的重要原因在于，它们只涉及了房子和钱，考虑老人实际情况却不够。

　　以上海为例，65岁以上的老人可将房产卖给公积金中心，再进行返租。租期由双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归由公积金中心交付。该模式利用房价与租金的差价将老人的资产盘活，政府既增加廉租房实物配租的房源，又解决城市老龄化问题。住房返租也充分考虑到了老人不愿离开熟悉环境的心理特征，符合大多数老人的要求。

　　不过，老人在与公积金管理中心签约时，即刻就变更房屋产权。“有老人担心，以后房子租不到了怎么办。特别是这笔租金迟早会用完。考虑到老人的寿命如果较长，年纪越大，房子和租金都损失的风险就越大。”陈吉分析，在国内的这些模式中，几乎都没考虑到老年人的寿命延长对以房养老带来的现实问题。

　　建议

　　引入双生命终身定价模型150万房产每月可贷5779元？

　　如何推动金融机构研发符合国情的倒按揭产品，优化倒按揭模式需要的市场环境，是将国务院政策“利好”转化为“做好”的关键所在。据悉，目前上海已有银行和保险公司联手就此展开研究。华师大大学生的课题中则建议试点开创性地引入精算定价模式，以突破现有僵局。

　　沪银行与保险拟试点

　　上海银行积累了150万庞大的养老客群。目前，已经将养老金融业务发展提升到战略高度，成为该行四大战略业务之一。在上述“倒按揭”业务研讨会上，上海银行副行长胡友联表示，对于以房养老产品，早已开展探索和研究。

　　据知情人士透露，在其设想中，将参照国外通行做法，老人作为房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行，银行在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计老人去世时房产的价值等因素后，每月支付给老人一笔固定的资金。老人将继续获得居住权，在老人去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息。至于产品设计的具体细节，上海银行表示，正在研究中，未做披露。

　　记者获悉，建信人寿有意配合上海银行做好对接保险工作。在该研讨会上，建信人寿副总裁赵振德表示，“养老金融可能成为撬动中国金融市场格局的重要板块。而作为一种商业模式，倒按揭能盘活老年人的资产，也可以满足老年人居家养老的需求。对商业机构来说蕴藏巨大市场商机。”

　　150万房产每月可贷5779元？

　　与此同时，华师大学生们也在课题报告中给出了自己的方案———以精算定价模式进行倒按揭。

　　他们认为，倒按揭中国模式的参与主体应该是政府、金融机构、老年人和评估机构。贷款按支付方式，可分为一次性（趸领）支付、按月或某一固定时间支付、信用额度定期支付等；按房屋是否为夫妻两人居住，分为单生命和双生命两种情况。在下面的案例中，他们采取按月支付的双生命终身生存定价模型计算。

　　课题选择了江川路街道1户夫妻双方同时参与的无子女家庭进行了案例分析。男65岁，女62岁，房屋现值150万元，每月家庭总收入3000元，每月家庭基本消费5000元。通过计算，他们每月可领取贷款5779.8元，直到生命终止。参与该业务以后，他们的每月可支配收入为8779.8元，可以使他们的收入提升192.7%，每月盈余3779.8元。

　　不过，该精算案例设有许多前提条件，尚未得到相关金融机构验证。未来，上海将推出的以房养老产品，其贷款金额难免与上述演算有一定差异。

　　政府需出台补贴政策

　　以房养老的受益人究竟是谁？风险由谁承担？房价的波动对此有重要影响。倒按揭有一个重要特点，即它是无追索权贷款。复旦大学经济学院教授封进称，如果房价上涨，受益的是借款人，扣除贷款额、费用后的剩余房款，归借款人或其继承人。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，风险将由保险公司承担。

　　封进称，在美国，政府为保险提供补贴，对于借款人承受不了的偿还额度提供赔偿。而在我国，目前还缺乏明确的政府补贴政策。

　　以房养老推行难的问题，实质是老年人有效需求与社会支持系统的矛盾。封进呼吁，由政府出台保险和贷款补贴政策。

　　在具体操作上，上海财经大学教授应望江认为，试点银行需要抽调一定数目的资金来完成贷款，试点保险公司则必须对每份贷款进行精算，制定合理的保费。当贷款达到一定规模，银行可将贷款汇成资产池出售给信托公司。最后由有关金融机构在债券市场发售倒按揭贷款债券，使试点银行收回资金、规避流动风险。

　　独居老人是潜在客户

　　以房养老的目标群体设定也至关重要。上海市老年科研中心副主任殷志刚认为，在潜在客户的挖掘上，主要为三类客户，一个是独居的老人；一个是有两套以上住房的老人；还有就是子女在国外居住的老年客户。

　　封进透露，在美国，接受倒按揭的老人有几个特点：年龄较大，无子女，女性为主；房屋价值较高，持有成本较高；东部和西部的参与率高于中部，预期房价上涨是一个重要原因。　　此外，针对如何改变老年人观念，中国老龄产业协会副会长张恺悌给出了他的建议———打“50后老人”牌。这个年龄段的老人房产拥有率较高，容易接受新观念。

　　他山之石

　　以房养老在国外同样遇冷

　　值得注意的是，尽管以房养老在国内发展多年，拥有较为成熟的制度设计，但接受程度并不高。即便是在发展最迅速的美国，在1997年到2005年之间，65岁以上拥有房产的老人，只有不到0.5%使用倒按揭。截至2011年，仍然只有2.5%的老人使用倒按揭。

　　（1）美国

　　美国拥有三种适合不同人群的反向抵押贷款养老模式，分别是房产价值转换抵押贷款、住房持有者贷款，和财务自由计划。其中最主要的由政府主导，并授权给金融机构开办此业务，采用了一次性支付，固定时期支付，信用额度支付或其组合等支付方式。

　　（2）英国

　　英国的反向抵押贷款业务分为房屋转换计划和生命周期贷款两种。在房屋转换计划中，老年人将拥有独立产权的房产转化为现金，并居住在抵押的住房内直至死亡。投资公司按照协议收走房屋的产权，并在老人死亡后获得住房处置权与增值收益。

　　（3）加拿大

　　加拿大应用最广泛的模式为逆向年金抵押贷款。借款人通过抵押房产，获得贷款购买养老年金，养老年金在借款人有生之年都能按月为其提供固定收入，反向抵押贷款到期后养老年金的支付还会继续。但是贷款到期后，借款人必须偿还以复利计算的本息和，否则不得不处置房产以偿还贷款。

　　（4）新加坡

新加坡反向抵押贷款的唯一开办机构是一家私营保险公司。此产品只针对60岁以上、拥有独立房屋产权的新加坡永久公民，而新加坡约有的家庭拥有的是共有住房，供需之间的矛盾导致该项目一直处于低迷状态。

《劳动报》  日期：2013年10月14日  版次：P2、P3  作者：陆晴 王迪